Eigenheim finanzieren: Wie viel Eigenkapital und Einkommen brauchst du?

Was brauchst du wirklich, um ein Eigenheim zu kaufen? Zwei Dinge: genügend eigenes Geld und ein Einkommen, das die laufenden Kosten trägt. Hier siehst du, wie beides zusammenspielt. Mit dem Rechner kannst du anschliessend deine eigenen Zahlen ausprobieren.

1. Wie viel eigenes Geld brauchst du?

Normalerweise bringst du mindestens 20 Prozent selbst ein. Die Bank leiht dir die übrigen 80 Prozent als Hypothek. Das ist ein Kredit, für den die Immobilie als Sicherheit dient.

Beispiel: Für ein Eigenheim für CHF 1'000'000 brauchst du in der Regel CHF 200'000 Eigenmittel und CHF 800'000 Hypothek. Gebühren beim Kauf und eine Reserve kommen zusätzlich dazu.

Es muss nicht alles vom Sparkonto kommen

Neben Ersparnissen können verkaufte Wertschriften, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug helfen. Für ein Eigenheim, in dem du selbst wohnst, kommen unter bestimmten Voraussetzungen auch die Pensionskasse (2. Säule) und die gebundene private Vorsorge (Säule 3a) infrage:

Vorbezug: Du lässt Vorsorgegeld auszahlen und setzt es für den Kauf ein. Du brauchst weniger freie Ersparnisse. Dafür fehlt Geld in deiner Altersvorsorge; auf die Auszahlung fallen Steuern an.
Verpfändung: Das Geld bleibt in der Vorsorge und dient der Bank als zusätzliche Sicherheit. Sie kann dir unter Umständen mehr leihen. Du brauchst weniger Geld beim Kauf, hast dafür aber mehr Schulden und höhere Zinskosten. Bei Zahlungsproblemen ist auch das verpfändete Guthaben gefährdet.

Wichtig: Mindestens 10 Prozent des von der Bank anerkannten Immobilienwerts müssen aus Mitteln ausserhalb der Pensionskasse stammen. Ein Bezug aus der Säule 3a kann dazu zählen. Auch eine Verpfändung hebt diese Regel nicht einfach auf. Wir prüfen für dich, welche Finanzierung zu deiner Situation passt.

2. Welches Einkommen muss dahinterstehen?

Die Bank prüft, ob du Zinsen, Unterhalt und Amortisation auch langfristig bezahlen kannst. Das heisst Tragbarkeit. Sie rechnet häufig mit einem Prüfzinssatz von 5 Prozent, auch wenn dein tatsächlicher Zins tiefer ist. Für unsere Orientierung rechnen wir vorsichtig: Die geprüften Kosten sollten höchstens ein Drittel deines Nettoeinkommens ausmachen, also des Einkommens nach den Lohnabzügen. Banken prüfen die Tragbarkeit häufig anhand des Bruttoeinkommens und können andere Vorgaben anwenden.

Beim Beispiel mit CHF 800'000 Hypothek ergibt das rund CHF 180'000 nötiges Nettojahreseinkommen nach unserem Richtwert. Bei einem Paar kann das anerkannte gemeinsame Einkommen zählen. Die Berechnung ist eine Orientierung, keine Kreditzusage.

Was ist mit deinen Zahlen möglich?

Öffne den Hypothekenrechner und ändere Kaufpreis, Eigenmittel und Jahreseinkommen. Unser Beispiel ist bereits eingetragen. Mit «Kalkulatorisch (5 %)» siehst du die Belastung mit einem Puffer für höhere Zinsen. Ein eigener Zinssatz ändert die Kostenschätzung. Die Tragbarkeit wird weiterhin mit 5 Prozent geprüft.

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Vereinfachte Rechnung: 5 % Prüfzins, 1 % für Unterhalt und Nebenkosten sowie Amortisation auf zwei Drittel des Kaufpreises in 15 Jahren. Bankbewertung, Herkunft der Eigenmittel und persönliche Risiken werden nicht geprüft.

Amortisation geht auch über die Säule 3a

Bei der direkten Amortisation zahlst du regelmässig einen Teil der Hypothek ab. Bei der indirekten Amortisation zahlst du stattdessen auf ein verpfändetes Konto oder Wertschriftendepot der Säule 3a ein. Die Bank muss diese Lösung akzeptieren.

Die Hypothek bleibt zunächst gleich hoch. Später wird das angesparte Vorsorgegeld zur Amortisation eingesetzt. Die Einzahlungen belasten weiterhin dein Budget. Es gelten die jährlichen Einzahlungsgrenzen der Säule 3a; bei Wertschriften sind Verluste möglich. Wir prüfen für dich, welche Variante passt.

Diese Kosten gehören auch ins Budget

Beim Kauf: Notariat, Grundbuch, eventuell ein Schuldbrief und je nach Kanton eine Handänderungssteuer. In Zürich gibt es diese Steuer nicht, Gebühren aber schon.
Nach dem Kauf: Zinsen, Amortisation, Energie, Versicherungen und Reparaturen. Ob direkte Amortisation oder Einzahlungen in die verpfändete Säule 3a: Beides gehört ins Budget.
Bei einem Eigenheim im Stockwerkeigentum: Beiträge für das gemeinsame Haus und den Erneuerungsfonds. Prüfe geplante Sanierungen; zusätzliche Zahlungen können nötig sein.
Für Unerwartetes: Lass Geld für Reparaturen oder einen Einkommensausfall auf der Seite. Rechne auch mit Teilzeit, Kindern und der Pensionierung.

Vergleiche deshalb nicht nur den Hypothekarzins mit deiner Miete. Entscheidend ist, was dir nach allen Kosten zum Leben bleibt.

Weitere Fragen kurz erklärt

Was, wenn die Bank das Eigenheim tiefer bewertet?

Dann kann sie weniger ausleihen, als du erwartet hast. Bei einer Million Kaufpreis und CHF 950'000 Bankbewertung wären 80 Prozent nur CHF 760'000. Du müsstest CHF 240'000 selbst aufbringen. Die Differenz zwischen Preis und Bankbewertung muss zusätzlich aus Mitteln ausserhalb der Pensionskasse kommen.

Was muss ich beim Vorsorgegeld beachten?

Ein Pensionskassenvorbezug kann Rente und je nach Kasse den Schutz bei Invalidität oder Tod verkleinern. Alter, Fristen und Reglement begrenzen den Bezug. Plane die Auszahlungssteuer zusätzlich ein. Bei einem späteren Verkauf ist das Geld in der Regel zurückzuzahlen, sofern keine Ausnahme greift. Für die Säule 3a gelten andere Rückzahlungsregeln. Lass dir die Folgen schriftlich erklären.

Festhypothek oder SARON? Und was ist mit den Steuern?

Eine Festhypothek hält den Zins während der Laufzeit konstant. Ein vorzeitiger Ausstieg kann teuer sein. Bei SARON kann der Zins steigen oder sinken. Vergleiche auch Laufzeit, Bankmarge und Kündigungsregeln.

Steuern gehören ebenfalls zur Rechnung. Bis Ende 2028 gelten die bisherigen Regeln zum Eigenmietwert. Seine Abschaffung per 1. Januar 2029 ändert auch die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt. Lass deine Steuerrechnung für beide Zeiträume prüfen.

Dein nächster Schritt

Liste dein verfügbares Geld auf, prüfe dein Haushaltsbudget und hole eine Finanzierungsabklärung ein, bevor du dich zum Kauf verpflichtest. Bei zwei Käufern sollten auch Eigentumsanteile und der Umgang mit Trennung oder Tod geregelt sein.

Warum sich der Einstieg für junge Menschen oft schwierig anfühlt, zeigt unser Beitrag «Eigenheim in der Schweiz: Können sich junge Menschen den Kauf noch leisten?».